קבוצת רפאל נדלן : ביצוע תמ"א 38 - יזמות ופרוייקטים פינוי בנוי

קבוצת רפאל
שווי הקרקע
תכנית תמא 38
תמא 38

קבוצת רפאל נדל"ן – כל שירותי הנדל"ן תחת קורת גג אחת

ישנם יזמים שונים המתמחים בפרויקטים של תמ"א 38, כמו חברת רפאל נדל"ן, שיש לה יותר מ-25 שנות וותק ביזמות, הכוללים גם התמחות בהשבחה ושיווק קרקעות חקלאיות ויזמות בנייה גם בישראל וגם בחו"ל. חברת רפאל נדל"ן, מאפשרת ללקוחות לייעל את עסקיהם באמצעות מחלקות נפרדות, אשר מעניקות לכל אחד, את מכלול השירותים המלא והפרויקטים בהם הם מעוניינים. כל שירותי היזמות והבנייה ברפאל נדל"ן, ניתנת תחת קורת גג אחת. החברה, שמה דגש על אמינות ושירות יעיל ללקוחותיה וישנם אנשי מקצוע מהשורה הראשונה בתחום הנדל"ן והיזמות. בראש הצוות עומד דוד רפאל שהתמחותו היא מציאת עסקות בעלות יכולות תשואה גבוהות, השבחה ושינוי ייעוד קרקעות כגון מקרקע חקלאית לקרקע שתאושר לבניה, יזמות פרויקטים לבניה מידית ותכניות כמו תמ"א 38 ופרויקטים פינוי ובינוי.

שווי הקרקע עליה נמצא הבניין

הקריטריון החשוב ביותר הינו, חיזוק הבניין ועלות בניית הדירות החדשות, דבר שהוא דומה בכל אזור בארץ, אם למשל מדובר על בניין הנמצא בדימונה או ברעננה, העלויות של הבנייה, תהיינה זהות, אך מחירי הדירות יהיו שונים מאזור לאזור. זה ברור לכולם, כי יזמים יעדיפו תכנית הריסה, על פני חיזוק ותוספת של שתיים וחצי קומות. לאחרונה, הוועדה לתכנון ובנייה קבעה, כי תוספת השטח לקומות, תחושב על פי התב"ע {תכנית בנין עיר} , כלומר, על פי שטח הקומה בבניין החדש. אם נניח ששטח הקומה יהיה 200 מ"ר, אך על פי התב"ע מותר לבנות בבניין החדש שטח של 300 מ"ר, ההבדל יהיה תוספת בנייה של 500 מ"ר על פי הפרשנות המצומצמת לבין, 700 מ"ר על פי הפרשנות המרחיבה. מדובר פה בהבדל משמעותי שמשפיע ישירות על רווחי היזם. כל היזמים בתכנית של תמ"א 38, יעדיפו הריסת בניין ישן ובניית חדש תחתיו גם מבחינת הרווח וגם מבחינת ההוצאות כגון:

העמדת ערבויות בנקאיות בשווי הדירות החשות

נשיאה בדמי השכירות לדיירים

מה שלא ישתלם ליזמים כאשר מדובר בתכנית של תמ"א 38 א'. גם הדיירים, זוכים לבניין מגורים חדש ודירות חדשות, חיזוק מהיסוד, נגד רעידות אדמה צפויות והבניין יעלה הרבה יותר וכן ערכן של הדירות, כך גם היזם מרוויח יפה מפרויקט זה הנקרא במילים אחרות ומוכרות לנו יותר: "פינוי ובינוי". תכנית תמ"א 38 ב' עדיפה היות והרבה יותר נוח גם לדיירים וגם מבחינת חיזוק המבנה בניין מגורים חדש, מאשר בניין עם "טלאים" בגלל שהיה קים חוסר וודאות מבחינת השטחים של הבנייה בפרויקטים של תמ"א 38, היות וביון שהתקיים בבית המשפט בת"א, התגלה חוסר הסכמה בין רשויות המדינה. היועץ המשפטי לממשלה, תמך בפרשנות המצומצמת ואילו מנהל התכנון תמך בפרשנות המרחיבה, מה שגרם להרבה יזמים ודיירים שונים, להיות בחוסר וודאות.
עד לפני זמן לא רב, במהלך הכרחי שנבע מפרויקטים שהיו באמצע בניה ולא הייתה וודאות לגבי המשכם, היה מהלך מהיר שבו אימצה המועצה הארצית לתכנון ובניה, את הפרשנות המרחיבה, כך שההחלטה, עודדה בקידום פרויקטים של תמ"א 38, הווה אומר כי על פי הפרשנות המורחבת, תחושב על פי התב"ע ולא על פי השטח בניין הקיים. ההחלטה החשובה הזו, גרמה לכך כי ייבנו עוד פרויקטים רבים, מה שיעלה את שיפור חזות העיר. האם פרויקט מסוג תמ"א 38 נשמע לכם מורכב? העניין הוא שזה פשוט הרבה מכפי שחשבתם, כי הקריטריון הראשון יהיה שיווי הקרקע שהוא בעל משקל מכריע, כי אם שווי הקרקע, מצדיק את השקעת היזם, השאר כבר יהיה קל לפתרון אפילו עם העסקה או היזמות היא לא אידיאלית עבור היזם עצמו.

לסיכום- עסקת תמ"א, היא בעצם עסקת נדל"ן לכל דבר ועניין, אך חשוב כי תדעו כי הדרך היחידה להוציא עסקאות מסוג זה לפועל הינה להפיק את המרב ולהתייחס לעסקאות אלה כעסקאות כלכליות. כל המעורבים בפרויקטים מסוג זה, חשוב כי יהיו מרווחים. בעסקאות אלה, יש צורך בשיתוף פעולה, סבלנות, גמישות והבנה בין הצדדים.

מהי תכנית תמ”א 38 ב’?

עד כה, הוזכרה תכנית הנקראת תמ”א 38 א’, אך ישנה תכנית שניה, הנקראת תמ”א 38ב’, מדובר על אפשרות של הריסת בניין, כך שהעסקה תהיה כלכלית, לרוב, מדובר על תכנית של בנייני מגורים ישנים מאוד שחלקם אפילו מסוכנים למגורים. על כל דירה שנהרסת, היזם עתיד לבנות לפחות 3 דירות, על כל דירה שנהרסת, כך שככל שתהיינה יותר דירות, כך יפחת הסיכוי כי זכויות הבנייה יאפשרו את פרויקט תמ”א 38. יש הבדל בתמורה שיקבלו דיירים שדירתם ממוקמת בקומה האחרונה ויש להם זכויות נוספות של בנייה על הגג. לדיירים אלה, יש זכויות רבות יותר והם יפוצו בהתאם ע”י היזם. הרבה משקיעי נדל”ן פרטיים, מעוניינים בהשקעה בדירות שהן זולות להשקעה בבנייני מגורים ישנים ובודקים את הסיכוי לפרויקט במסגרת תמ”א למקסום רווחיהם.
המסלול הראשון של פרויקט תמ”א 38 א’ מאפשר חישוב קל ביותר של זכויות הבנייה. במסלול זה, הבניין הקיים, מחוזק ונבנות עליו לא יותר, מאשר שתי קומת וחצי, כך שתוספת הבנייה ברורה וקלה לחישוב. התקנות של תכנון הבנייה לבניין גבוה, קובעות, כי בבניין שיש בו מעל ל-4 קומות, בתוספת קומת עמודים, לא ניתן יהיה לבנות את התוספת של 2 הקומות יחד עם בנייה של דירות רגילות וחצי מקומת פנטהאוזים, כי אם קומת דירות אחת וקומת דופלקסים {דירות שיש בהן יציאה לגג} במקרה כזה, פוחתות כמות הדירות שהיזם יכול לבנות ועסקה כזאת, לא תשתלם ליזם. מכאן אנו מבינים, כי בנייני מגורים בני 3 קומות ומטה, יהיו הרבה יותר אטרקטיביים ליזמים המעוניינים בפרויקטים של תמ”א 38.

תמ"א 38

כך תהיה לכם הזדמנות להעלאת ערך הנכס

לאחרונה, אנו שומעים על תכנית של התחדשות עירונית, הנקראת תמ”א 38 שהרעיון מאחורי תכנית זו הוא פשוט: תמורת זכויות בנייה שיינתנו ליזם על בניין מגורים ישן, היזם יחזק את המבנה נגד רעידות אדמה, ישפץ את חזית הבניין והשטחים הציבוריים, יחליף את התשתית וירחיב דירות קיימות, באמצעות הרחבת שטחן כגון: ממ”ד, מרפסות ועוד. רשויות עירוניות, הן אלה שיש בידן את הסמכות המלאה למתן היתרי בנייה והן תומכות בפרויקטים מסוג תמ”א 38. כך, מקבלים הדיירים ממש בחינם, שיפור משמעותי באיכות חייהם ועלייה בערך של הנכסים. כל התהליך של התחדשות עירונית, הוא מסובך ויכול לקחת הרבה זמן. יש להמתין להסכמתם וחתימתם של כל הדיירים בבניין המגורים וייתכן, כי תהיינה בעיות או קשיים כמו דייר שאינו מעוניין בתכנית זו.
גם הבנייה עשויה להאריך כמה שנים ומתפקידו של היזם, לדאוג לדיירים למגורים חלופיים עד תום הפרויקט. ישנם מקרים בהם יש לתכנן את חלוקת הדירה, כך שהשטח שיתווסף לדירה יהיה מנוצל נכון ולא יהיו בו מסדרונות ומעברים שלא יהיה בה שימוש. הקבלנים או היזמים שייבנו את התוספות, ירוויחו מקומות נוספות שיבנו על בניין המגורים וכך בעצם, מדובר על טובת הנאה של כולם גם של היזם וגם של הדיירים, הנהנים מבניין חדש, הוספת שטח, תשתיות חדשות ושיפור איכות החיים, תוך העלאת ערך הנכס.