נשמח לענות על כל שאלה

 

עיון במדורי הנדל"ן בעיתונים היומיים מצייר תמונה של תנופת בנייה צומחת ומתפתחת: פרויקטים חדשים של קבלנים המציעים בניינים איכותיים, בצד יוזמות כלל ארציות ומקומיות כמו תמ"א 38, פינוי ובינוי, התחדשות עירונית ועוד. אם גם באזורכם התחילה לנשוב רוח ההתחדשות ואתם עומדים בפני הדילמה בין רכישת דירה חדשה לבין שיפוץ במסגרת פרויקט תמ"א מקומי, ישנן מספר נקודות שתסייענה לכם בהחלטה.

לפני שניגש לשאלות המפתח, הבה נעשה לכם מעט סדר במושגים השונים:

  • התחדשות עירונית – יוזמה של משרד הבינוי והשיכון שמטרתו העיקרית של פרויקט היא הגדלת אחוזי הבנייה באזורים בנויים. ליוזמה שלושה מסלולים: מסלול פינוי-בינוי ומסלול עיבוי – המיועדים לרשויות המקומיות ומסלול מיסוי, המיועד ליזמים ולבעלי הנכסים היוזמים את השיפוץ.
  • מסלול פינוי-בינוי – במסלול זה נהרס הבניין כליל ונבנה מחדש. בהסכם שבין היזם לבעלי הדירות, מובטחת להם דירה חדשה ששטחה זהה או גדול יותר מהדירה הקיימת תוך שלוש שנים, מימון שכר הדירה בזמן הבניה ותשלום ארנונה על הדירה הישנה. תחת הבניין הקיים נבנה בניין ובו מספר דירות גדול יותר מהקודם, אשר חלקן מוקצות לדיירי הבניין שנהרס וחלקן מוצעות למכירה.
  • מסלול עיבוי – במסלול זה נעשית הגדלת מספר יחידות הדיור בבניין כתוספת של 2-3 קומות או כבניית אגפים חדשים. הדייר בבניין כזה מוכר ליזם את זכויות הבנייה וזכויות הרכוש המשותף, אבל לא את הדירה עצמה. בתמורה לכך, מקבל הדייר תוספות לדירה הקיימת. במהלך פרויקט כזה, ממשיכים הדיירים לגור בבניין בעת שיפוצו.
  • תמ"א 38 – אפיק נוסף ונלווה לתוכנית ההתחדשות העירונית, אשר מטרתו חיזוק מבנים שהוקמו לפני שנת 1980 והפיכתם לעמידים בפני רעידות אדמה. מדובר בתכניות ארצית אשר אושרה בשנת 2005 ומטרתה העיקרית היא חיזוק בתים מפני רעידות אדמה. תיקון 2 לתמ"א 38 (המוכר גם כתמ"א 38-2) מאפשר הריסת הבניין הקיים ובניית חדש במקומו, ללא צורך בשינוי תב"ע של החלקה. תיקון 3 ו-4 לתמ"א מגדילים את היקף הבינוי האפשרי בתוכניות הללו ולפי כך גם מעלים את שווי הדירה במאות אלפי שקלים, כשבעלי הדירות אינם צריכים לשלם עבור תוספות אלה. פרויקטים מסוג זה נעשים כפינוי-בינוי (עם פינוי הדיירים) או כעיבוי (כאשר הדיירים ממשיכים לגור בדירותיהם).

כעת, כאשר הבנו במה דברים אמורים, הנה ארבע נקודות שתסייענה לכם להחליט בין פרוייקטים חדשים (המכילים דירות חדשות) לבין שיפוץ הקיים:

  • האם הדירה בה אתם גרים כיום עתידה להיות חלק מתוכניות תמ"א 38 או תוכנית התחדשות עירונית אחרת? היוזמה יכולה להגיע ביוזמת הדיירים בבניין או ממקור חיצוני. על דיירים סרבנים המערימים קשיים על פרויקטים כאלה מוטלות סנקציות חוקיות (למשל, הגשת תביעת נזיקין).
  • באיזו תוכנית התחדשות מדובר? כפי שניתן לראות, חלק מהפרויקטים מבוצעים בעוד הדיירים גרים בדירותיהם. אם אתם הורים לילדים קטנים, חיים במרכזו של אתר בניה במשך פרק הזמן הנדרש לסיום הפרויקט עשוי להפוך את חייכם לסיוט.
  • האם התוספות שתרוויחו משיפוץ הדירה שוות לכם את אי הנוחות? פרויקטים כאלה מעלים את מחיר הדירה ואיכות החיים בה ובבניין באופן ברור, אולם פרויקטים מסוימים עלולים לגרום אי נוחות רבה יותר מאחרים (למשל עיבוי מול פינוי בינוי – שבו אינכם גרים בדירה במהלך השיפוץ).
  • מה תהיה איכות החיים שלכם לאחר השיפוץ? מטרתם של פרויקטים כאלה היא להגדיל את כמות האוכלוסייה הקיימת על השטח הנתון. הגדלת האוכלוסייה כרוכה בהגדלת העומסים על התשתיות הקיימות (ככבישים). במידה וזהו נתון שאינכם יכולים להתמודד איתו, אולי כדאי לכם לשקול מעבר לדירה חדשה.

קראו עוד : חיזוק מבנים
קראו עוד : פינוי בינוי ברמת גן