נשמח לענות על כל שאלה

נשמח לענות על כל שאלה

תמ"א 38 תל אביב

העיר תל אביב נהפכה זה מכבר למקום המגורים המבוקש ביותר בישראל- חיי התרבות והבילויים הענפים בה, כמו גם ההיצע העצום של מקומות התעסוקה ומערכות החינוך והבריאות המתקדמות, מביאים רווקים ובעלי משפחות, מכל הגילאים לרצות לגור בתל אביב. הביקוש הגדול מוביל לעליות מחירים תלולות, מאחר והיצע הדירות הקיים בעיר קטן מדי. אחת האפשרויות הקיימות להגדלת ההיצע היא קידום תמ"א 38 בתל אביב. במקור, תמ"א 38 נועדה לעודד חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, על ידי חיזוק יסודותיהם. עם זאת, בציבור היא מוכרת יותר בזכות תיקון מס' 2 לתמ"א, שמאפשר תיקון מבנים ישנים באמצעות הריסה ובנייה מחדש של הבניין ("פינוי בינוי").

מהי תוכנית פינוי-בינוי?

תוכנית של פינוי הבניין ובנייתו מחדש הפכה לשיטה העיקרית שמאחורי תמ"א 38 בתל אביב. בבסיס השיטה הזו, קבוצת דיירים פונה לקבלן מסוים, בבקשה שיבצע להם את התוכנית. לאחר שתוכנית הבנייה מוצגת על ידי היזם לדיירים, אם היא מאושרת ברוב מינימלי, שנקבע בחוק לצורך כך, התוכנית יוצאת לפועל- דיירי הבניין מפונים למגורים זמניים (על חשבון היזם), הבניין נהרס והדיירים מקבלים דירות חדשות ודירות נוספות באותו הבניין נמכרות לדיירים חדשים. בביצוע תוכנית כזו, כל הצדדים מרוויחים- הדיירים מרוויחים דירות חדשות וגדולות יותר, ללא עלות מצידם, היזם זוכה למכור דירות ודיירים חדשים זוכים בהזדמנות לגור בתל אביב.

תמ"א 38 תל אביב – כך נראית התחדשות עירונית

ניתן לומר, כי תכנית תמ"א 38 תל אביב הינה תכנית מצילת חיים, היות והיא אף יכולה למנוע משבר חברתי עמוק בגלל מצוקת הדיור, הקיימת כבר שנים. עד היום רק בניינים בודדים, חוזקו ושופצו מפני רעידות אדמה, אך נראה, כי הבעיה טמונה במענקים המצומצמים שמעניקה המדינה. המשולש המסוכן בה נמצאת מדינת ישראל, כוללת: סכנת רעידת אדמה, מתקפות טילים וסכנת משבר חברתי בגלל מצוקת הדיור שכבר הגיעה לשיאה. זו הסיבה, כי תכנית תמ"א 38 הינה בפירוש תכנית המצילה חיים. על פי הנתונים יש פוטנציאל של עוד 800,000 יחידות דיור של תוספות ממ"ד וחיזוק, כאשר מתוכם מעל 300,000 יחידות נמצאים באזורי ביקוש גבוהים כמו תל אביב ורבתי. תכנית זו, מאפשרת להוציא היתרי בניה בהליך מקוצר ללא כל צורך בהליך תכנוני נוסף כפי שמחויב בדרך כלל בבנייה של מבנים חדשים שנמצאים מחוץ לתכנית של תמ"א 38.

קשיים בביצוע התוכנית

ביצוע תמ"א 38, הן לצורך חיזוק יסודות והן במסגרת פינוי בינוי בתל אביב, היא תהליך ארוך, שיכול להיפגע בגלל בעיות פוטנציאליות שעלולות לצוץ. בעיה מסוג אחד יכולה להגיע מצד הדיירים- מאחר ורוב הדיירים צריכים להסכים לתוכנית, ייתכן דייר סרבן, שהסירוב שלו יוכל לתקוע את התקדמות הפרויקט כולו. בעיה מסוג שני קשורה לוועדות התכנון העירונית והמחוזית- אלו יכולות לעכב את אישור התוכנית מסיבות בירוקרטיות שונות. סיבה שלישית קשורה לחברה הקבלנית- ייתכן, כי החברה הזו תפשוט את הרגל סמוך לחתימת החוזה עם הדיירים או לאחר מכן, תוך כדי העבודות על הבניין החדש (או המחודש).

מדוע עד היום לא חוזקו הרבה בניינים על פי תכנית תמ"א 38?

אם נחפש את התשובות הנכונות, אז הראשונה היא  ההטבה הגלומה בתכנית תמ"א 38 תל אביב, לגבי הוספת שניים וחצי קומות לא מספקת וכן, המענקים הנקודתיים שהציע משרד השיכון לשכונות, בהן המצב הסוציו אקונומי הנמוך אינם מספיקים. במסמכים של  תכניות תמ"א 38, ישנם אזורים בת"א, בהם מותרות תוספות הבניה וכן, אזורים בהם יותרו תכניות חדשות שיש בהן תוספות בנייה גדולות יותר שבהם תתאפשר בנייה של יותר משתי קומות. ישנם אזורים בת"א שלא יהיה אפשרי לבנות יותר משתי קונות בגלל מחרקם ייחודי שראוי להגנה כמו: שכונת כרם התימנים, נווה צדק, קריית שלום, שכונת שפירא ואזורים שונים בלב תל אביב.
חוץ מבניינים המיועדים לשימור בתל אביב, תכנית תמ"א 38 תתאפשר בבנייני מגורים רבים שאינם כוללים שימור. יש לציין, כי הגבלת הגובה של בנייני המגורים, היא זו שגרמה לחוסר הוודאות בקרב הדיירים בבנייני מגורים רבים בתל אביב והכשילה לא פעם, את מימשו תכנית תמ"א 38 תל אביב, היות והגבלת הגובה  בנייני המגורים התנגשה עם סעיף הוספת הקומות עד לאישור המלא של התכנית. כל בניין מגורים, היה צריך לעמוד בפני בדיקה מדוקדקת מצד עיריית ת"א. התכנית החדשה, נועדה בעצם, לייעל ולפשט את  הסוגיות הללו עד לידי העלאת גובה הקומות המקסימלי.

רפאל נדל"ן- אתכם לכל אורך הדרך

אנחנו, ברפאל נדל"ן, יודעים כי הבית הוא הדבר הפיזי החשוב ביותר לאדם. לכן, אנחנו מתחייבים לפעול במקצועיות מירבית ובהתאם לכל דרישות החוק, בכל הנוגע לקידום תמ"א 38 בתל אביב. חברת רפאל נדל"ן פעילה בתחום הנדל"ן, על סוגיו השונים, למעלה מעשרים וחמש שנה. נסיון עשיר זה נותן לחברה את היכולת, לבצע פרויקטים של תמ"א 38 באופן שמיטיב עם הדיירים, כמו גם עם החברה שמוציאה לפועל את התוכנית. כל התהליכים הכרוכים בביצוע התוכנית- תכנון, קבלת אישור ובנייה- ניתנים תחת אותה קורת גג מקצועית. עניין זה מאפשר להעניק ללקוחות שירות מהיר, אך כזה ששומר על כלל הפרטים, הנדרשים לביצוע מיטבי של התוכנית.