נשמח לענות על כל שאלה

נשמח לענות על כל שאלה

תמ"א 38 תיקון 3

תמ"א 38 תיקון 3 המדריך המלא

כאשר אנו שומעים על תמ"א 38, אנו יודעים, כי מדובר על נדל"ן או על בנייה אך יש כאלה שאינם יודעים מה זה בדיוק. עד כה, משנת 2005 ובשנים האחרונות, היו כמה תיקונים. בעצם תכנית תמ"א 38, הינה תכנית מתאר ארצית, שבאה לענות על הנושא של פגיעה אפשרית במבנים, עקב רעידות האדמה הצפויות בישראל. המטרה היא, לעודד בעלי דירות בבנייני מגורים ישנים, לחזק את המבנים, תוך מתן זכויות בנייה, ליזמים השונים המעוניינים בפרויקטים אלה למטרות רווח, כך שהדיירים לא יוציאו משאבים כספיים גבוהים, לחיזוק המבנים. התכניות לחיזוק המבנים, היו מועטות מדי והוחלט על מספר תיקונים שיהוו תמריץ לבעלי מבנים ליישם את תמ"א 38 תיקון 3, הכוונה בתיקון זה הינה:

  • הקלות בתהליך הריסת המבנה הזקוק לחיזוק, כמו למשל חריגה מקו הבניין, שילוב תכניות בנייה מתכניות שמתבססות על תמ"א ועדיין לא מומשו
  • הוספת זכויות בנייה של קומה וחצי נוספות (בתמ"א הקודם מותר היה להוסיף קומה אחת) כלומר תוספת של שתיים וחצי קומות)
  • מבנים שלא התאפשרה בהם תוספת של קומות, ניתן יהיה להעביר את הזכות לתוספת קומות למגרשים אחרים שבהם מבנים שיהיו זקוקים לחיזוק, יהוו תמריצים חשובים שמטרתם לעודד בעלי מבנים ליישם את תכנית תמ"א 38 על המבנים שלהם.

הרחבת האפשרויות בתמ"א 38 ע"י תמ"א 38 תיקון 3

למעשה, תמ"א 38 תיקון 3, אינו משנה הרבה את התכנית עצמה, כי אם מאפשר הרחבה וביצוע לחיזוק המבנים ללא תכניות בנייה מפורטות. בדרך זו, יהיה קל יותר ליישם את חיזוק המבנים ולעודד הן את הדיירים והן את היזמים השונים לעידוד החיזוק וכן, הפרויקטים של פינוי בינוי. בדרך זו, תהיה התרבות של בניינים המיועדים לביצוע תכנית תמ"א 38 תיקון 3, באמצעות תכנית זו, יהיה אפשר להוסיף ממ"ד לכל יחיד דיור וכן מרפסת. התיקון השלישי, של תמ"א 38, הוא בעצם מיועד להגנה מפני רעידת אדמה שמשדרג את זכויותיהם של היזמים שמעוניינים ליטול חלק בחיזוק המבנים ולהעניק צ'ופר לדיירים, אך השאלה היא האם זה ישתלם להם?. התיקון מהווה שילוב של הוראת תמ"א 38 בכדי להגיע לרמת הביצוע הגבוהה ביותר ומדובר על הרמה ההנדסית – ביצועית.
על פי תיקון  זכויות הבנייה במבנים שנועדו לחיזוק, יגדלו מספר הקומות לשתיים וחצי, דבר שיכול לשמש לתמריץ כלכלי וזאת, בשונה מהריסתו המיושמת על פי תכנית פינוי בינוי של תמ"א 38 ב'. עבור היזמים והקבלנים, מדובר בתוספת של 3 עד 4 דירות נוספות שהקבלן או היזם יוכל לבנות.

תמ"א 38 תיקון 3 מורה נבוכים…

תמ"א 38 תיקון 3, על פי תיקון תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, נכנס לתוקף כבר בסוף מאי 2012. התיקון ירחיב את האפשרויות העומדות בפני יזמים בעת תכנון פרויקט תמ"א. מדובר על תיקון תכנית, אשר תתקן כמה עיוותים, אשר נועדו להוות עידוד של שיפוץ מבנים וחיזוקם. כל המסים השונים יופחתו ויחולו על היזם ולא על הדיירים, מתוקף מכירת זכויות הבנייה ליזם עצמו.
במקרה ולא ניתן יהיה לממש את הזכויות מכוח תמ"א, ניתן יהיה לנייד את הזכויות למקום אחר, הנמצא תחת אותה רשות, מה שיכול להיות פתרון טוב למקומות בהם יש סיבוכים הנדסיים שיאפשרו את ניוד הזכויות. בגלל דרישותיהם הרבות של הדיירים במבנים השונים, לרוב, לא יתאפשר ליזמים לנייד את זכויותיהם ונראה יותר, כי ניוד הזכויות יהיה אל מגרשים שבבעלות אותם היזמים המעורבים בתכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38). כל מקרה, הרבה יזמים מעוניינים בפרויקטים הללו והם יודעים היטב אל מי לפנות ואילו בניינים נמצאים בתכנית זו שעתידה לגרום להתחדשות עירונית בהרבה ערים בארץ.

פנה אל המומחים – רפאל נדל"ן

מי שמתמצא היטב בכל השינויים והחוקי בתחום הפינוי בינוי והנדל"ן הינן חברות ידועות ומוכרות כבר שנים, שיש להן וותק וניסיון בתחום הנדל"ן והיזמות בכלל. חברת רפאל נדל"ן, הינה אחת החברות הידועות ביותר בתחום זה, שיכולה לקצר הליכים ביורוקרטיים תוך קשרים בצינורות המקובלים וידע עתיר בתחום. לרפאל נדל"ן ישנם מאות פרויקטים שיושמו במשך 25 שנות ניסיונה כאחת ממובילות חברות הנדל"ן בשוק. החברה עוסקת בהפשרת קרקעות חקלאיות לבניה, פרויקטים של תמ"א 38 ואיתור נכסים מניבים בארץ ובחו"ל.